De echte proef is Paris Proof

Bouwinvest stelt alles in het werk om de hele vastgoedportefeuille voor 2045 Paris Proof te maken: aardgasloos, energieverbruik uit hernieuwbare bronnen en extreem zuinig. De technische realisatie vergt nauwkeurige planning, terwijl onderweg nog diverse horden genomen moeten worden genomen. “We voeren nu maatwerk uit waarbij wij de technische voorwaarden creëren om te kunnen voldoen aan de eisen”, zegt Projectmanager Paris Proof Maya Savelkoul van Bouwinvest.

Wat te doen bij het energiezuinig maken van bijvoorbeeld een appartementencomplex, terwijl het werkelijke verbruik van de huurders niet bekend is? “Wij kunnen om redenen van privacy alleen inzicht krijgen in het energieverbruik wanneer huurders hier toestemming voor geven. Dit is een van de opgaven waar we voor staan bij het verduurzamen van onze panden. In dit geval gaat het erom dat we onze huurders bewust maken en zij aan zij aan hetzelfde doel werken.”

Het jaar 2045 mag dan nog ver weg zijn, maar Bouwinvest heeft mede vanwege dergelijke obstakels geen tijd te verliezen. De vastgoedbelegger heeft recent de routekaarten voor zijn vijf Nederlandse fondsen afgerond waarin het pad naar het Paris Proof maken van de volledige portefeuille is uitgestippeld. “Wij willen vijf jaar voor de officiële Parijse doelstellingen aan de eisen voldoen”, zegt Savelkoul. “Dat betekent dat onze panden voor 2045 aardgasloos zijn en hoofdzakelijk groene, hernieuwbare energie verbruiken. Bovendien moet het verbruik sterk omlaag, want de beschikbare hoeveelheid groene energie zal lager zijn het huidige aanbod aan energie uit fossiele bronnen.”

Inmiddels is de vastgoedbelegger in de fase waarbij voor elk afzonderlijk pand in kaart wordt gebracht wat moet worden ondernomen om voor 2045 Paris Proof te zijn. Savelkoul: “We voeren op dit moment maatwerk uit. Bouwinvest creëert daarbij de technische voorwaarden om te kunnen voldoen aan de eisen. Als het op het werkelijke verbruik aan komt, is dit deels een zaak van de huurders. Het is onze taak om onze huurders duidelijk te maken dat het om een gedeeld belang gaat.”

Bouwinvest wil de verduurzaming van de panden op “natuurlijke momenten” doorvoeren, legt Manager Technical Management van het Residential Fund Eric-Jan Dekkers uit. “Het is uit het oogpunt van circulariteit niet duurzaam om zonder meer onderdelen te vervangen die nog jaren mee kunnen. Bovendien komt dit de leefbaarheid niet ten goede, zeker als het om woningen gaat.” Een natuurlijk moment om bijvoorbeeld een pand met sedum of met zonnepanelen te bedekken is volgens Dekkers wanneer de dakbedekking daadwerkelijk aan vervanging toe is. “Tijdelijke leegstand van een woning is andere gelegenheid om de oude cv-ketel voor een warmtepomp te vervangen, nieuwe kozijnen en isolerend glas aan te brengen.”

Een obstakel bij het terugbrengen van het energieverbruik is dat de zittende huurders veelal eigenaar zijn van de aanwezige installaties. “Bijvoorbeeld in het geval ons Retail Fund verhuren we de panden casco. De huurder is verantwoordelijk voor de verwarming en koeling, daar hebben we weinig invloed op”, zegt Gert de Vos, Projectmanager Sustainability bij Bouwinvest. “We willen onze taak echter uitbreiden door bijvoorbeeld mee te investeren in nieuwe, meer duurzame installaties of in zonnepanelen. Dat levert lagere energiekosten op voor de huurder, maar wij willen dat wel deels in de huur kunnen doorberekenen.”

Bij het verduurzamen van 700 huurwoningen in Diemen heeft Bouwinvest gekozen voor de vlucht naar voren door alle kosten op zich te nemen. “Wij hebben een grote investering gedaan in het aanbrengen van hybridewarmtepompen zodat een groot deel van het aardgasverbruik wordt teruggedrongen”, zegt Dekkers. “De huurder krijgt een lagere energierekening, maar wij vragen hier niets voor terug. Het is een experiment waarvan we willen leren en de verwachting is dat dit in de toekomst de woningwaarde ten goede komt.”  

Een ander punt is dat Bouwinvest zoals gezegd niet zomaar het verbruik van de individuele huurders mag aflezen. “Dat kan alleen met toestemming”, zegt Dekkers. “Die krijgen we relatief makkelijk bij onze commerciële huurders. Naar verwachting stelt 80 tot 90 procent van hen volgend jaar gebruikersdata aan ons beschikbaar. Woninghuurders zijn op dit punt vanwege hun privacy meer terughoudend, dat vormt voor het verduurzamen wel een uitdaging.”

Inmiddels lijken grote vastgoedbeleggers als Bouwinvest aan een wirwar van keurmerken te moeten voldoen: GPR, GRESB, BREEAM met de daaraan gelieerde verplichte energielabels, en nu dan Paris Proof waarvan de criteria door het Dutch Green Building Council (DGBC) zijn vastgesteld. “De keurmerken overlappen elkaar deels, maar ze hebben allemaal toegevoegde waarde”, zegt De Vos. “Zo nemen GPR en BREEAM ook zaken als circulariteit mee, dat naast Paris Proof zijn en klimaatadaptief bouwen een van onze hoofddoelstellingen is. Circulariteit heeft onze volle aandacht bij nieuwbouw of aankoop van bestaande panden, al zijn de uitgangspunten hiervoor nog in ontwikkeling.”

Over de verplichte energielabels is Savelkoul iets minder te spreken. “Energielabels zeggen op basis van een theoretisch model iets over hoe energiezuinig een pand is. Paris Proof kijkt uiteindelijk naar het werkelijke verbruik op de energiemeter, wat ons prikkelt om ook onze gebruikers te motiveren om zuinig te zijn. Voor ons staat Paris Proof gelijk aan label A+++.”

Savelkoul voegt eraan toe dat de vastgoedsector ermee geholpen zou zijn wanneer keurmerken meer worden gestandaardiseerd en daarmee beter vergelijkbaar zijn. “Bouwinvest is hier een groot voorstander van, zodat iedereen het over hetzelfde heeft wanneer we in 2045 daadwerkelijk Paris Proof zijn.” Om een gelijk speelveld te bereiken, zou de overheid daarin bovendien het voortouw moeten nemen. “Als we als samenleving echt minder broeikasgassen willen uitstoten, dan is het onze gezamenlijke opdracht om naar het werkelijke verbruik te kijken.”

Meer informatie

Voor meer informatie over Bouwinvest en zijn Paris Proof-ambities, verwijzen wij u graag naar bouwinvest.nl/real-value-for-life/paris-proof. Hier vindt u de Paris Proof Position Paper, de laatste nieuwsberichten rondom dit thema en inspirerende projectvoorbeelden. Neem gerust contact op om eens over dit onderwerp door te praten.