Bouwinvest wil gas intrappen bij verduurzaming winkelvastgoed

Als onderdeel van een heldere investeringsvisie zijn kwaliteit, toekomstgerichtheid en duurzaamheid de succesfactoren van het Bouwinvest Dutch Institutional Retail Fund, het winkelfonds van Bouwinvest Real Estate Investors. Het Retail Fund wil voldoen aan de duurzaamheidsdoelstellingen uit het Parijsakkoord en ziet dat de markt aan het bewegen is. De verduurzaming gaat Collin Boelhouwer, Director Dutch Retail Investments bij Bouwinvest, echter niet snel genoeg. Hij pleit voor een versnelling en introduceert in dat verband de ‘casco+-huurovereenkomst’, waarbij niet de huurder maar de verhuurder eigenaar is van de installaties.

Met zijn vermogensbeheer wil Bouwinvest bijdragen aan een duurzame, leefbare, toegankelijke stedelijke omgeving én het verbeteren van pensioenuitkeringen. Het Retail Fund is een van de fondsen waarin het vermogen van institutionele beleggers is geïnvesteerd. “De afgelopen jaren hebben we het winkelfonds met succes aangepast aan de veranderende winkelmarkt,” blikt Boelhouwer terug. “Door actief assetmanagement zijn we voortdurend bezig met het optimaliseren van de portefeuille. Met een proactieve en kritische benadering van acquisities als uitgangspunt, kopen we jaarlijks voor € 50 à 60 miljoen aan nieuw of bestaand retailvastgoed. Tegelijkertijd verkopen we winkelvastgoed dat niet langer in onze strategie past, zoals de winkelgebieden De Promesse in Lelystad en De Parade in Bergen op Zoom. Last but not least investeren we veel in herontwikkelingen en upgrades, die we de laatste jaren ook aangrijpen om het winkelvastgoed te verduurzamen.”

Experience én Convenience

Het resultaat is volgens Boelhouwer een winkelportefeuille die ‘in een uitdagende markt bovengemiddeld presteert’. “We focussen ons op de beste winkelsteden en drukste winkelstraten (Experience) en wijkwinkelcentra voor de dagelijkse boodschappen (Convenience). Paradepaardjes? Op Experience-gebied onze winkelpanden aan het Damrak in Amsterdam, waarin Primark, Starbucks en TK Maxx zijn gevestigd. Of die aan de Nieuwendijk met de retailers ZARA en JD Sports. In Rotterdam zijn we eigenaar van alle winkelunits onder het WTC en een mooi deel van de Lijnbaan, waarin onder andere een grote Albert Heijn is gevestigd. Op Convenience-gebied mogen onze winkelcentra Schuytgraaf in Arnhem, Heyhoef in Tilburg en Molenhoek in Rosmalen niet onvermeld blijven.”

Met een waarde van circa 1,1 miljard euro en een relatieve outperformance van 3,2 procent ten opzichte van de sectorbenchmark, werd het Bouwinvest Retail Fund door MSCI voor de derde keer op rij uitgeroepen tot het best presterende specialistische vastgoedfonds in Nederland. Met vijf sterren in de Global Real Estate Benchmark (GRESB) behoort het fonds bovendien al jaren tot de top 20 procent van de best presterende vastgoedfondsen wereldwijd. Vooral op dezelfde voet doorgaan, zou je zeggen, maar Boelhouwer wil meer en dan vooral op duurzaamheidsgebied. “Niet alleen omdat we onze verantwoordelijkheid nemen in de energietransitie. We zien het – net als optimalisatie en segmentatie - als voorwaardelijk voor het lange termijn rendement voor onze klanten. We willen uiterlijk in 2045 een bijna volledig energieneutrale portefeuille. Om deze doelstellingen te realiseren is samenwerking met retailers noodzakelijk. Wat me zorgen baart is dat we die doelen met het Bouwinvest Retail Fund niet gaan halen, als we niet in staat zijn de huidige gebruiken in de retailbranche te doorbreken.”

Met raad en daad

Dat bleek volgens Boelhouwer eens te meer afgelopen zomer, toen veel winkeliers ook op bloedhete dagen de deuren wijd open hielden. “Omdat de airco’s op volle toeren draaiden, kostte dat veel energie. Hetzelfde zie je op koude winterdagen: dan gaan openstaande deuren hand in hand met een verwarmingsinstallatie die overuren maakt. Tijdens gesprekken met onze huurders attenderen we er op dat het energieverbruik met veertig procent wordt gereduceerd als je de deuren op warme of koude dagen dicht houdt. Veertig procent! En het mooie is dat uit onderzoek blijkt dat consumenten zich niet laten afschrikken door dichte deuren. Of de deuren nu open zijn of dicht, mensen stappen evengoed naar binnen. Dezelfde huiver onder retailers zag je destijds toen de supermarkten op de versafdeling plastic deuren introduceerden. Klanten bleken er heel snel aan te wennen en hadden veel waardering voor de duurzame aspecten van de actie.”

Casco+ huurovereenkomsten

Bouwinvest investeert veel in duurzame energieopwekking, bijvoorbeeld door daken van winkelcentra vol te leggen met zonnepanelen, winkelunits te isoleren en te voorzien van warmtepompen. Een mooi recent voorbeeld is de volledig getransformeerde winkel aan de PC Hooftstraat 125 in Amsterdam. Samen met onze nieuwe huurder Filippa K zijn alle mogelijke verduurzamingsmaatregelen uitgevoerd met een zeer energiezuinige winkel als gevolg. Daarnaast staat Bouwinvest huurders die hun energieverbruik willen verminderen met raad en daad bij. Boelhouwer: “Wat onze pogingen om onze portefeuille te verduurzamen lastig maakt, is dat het in het winkelvastgoed gebruikelijk is om winkelunits casco te verhuren. Anders dan in de kantorenmarkt, is vrijwel altijd de huurder in plaats van de verhuurder eigenaar van de installaties. Dat is geen goed uitgangspunt voor de enorme verduurzamingsopgave waar we met z’n allen voor staan.”

Boelhouwer verduidelijkt dat met het voorbeeld van een retailer die een huurovereenkomst met een looptijd van vijf jaar heeft. “In de dynamische retailwereld is dat heel gebruikelijk. Het biedt de huurder de kans om na vijf jaar in te spelen op veranderende marktomstandigheden en naar een groter of kleiner winkelpand te verhuizen. Door die dynamiek staan retailers niet te springen om duurzaamheidsinvesteringen te doen. Want waarom zou je in een zuinige warmtepomp investeren. als de kans reëel is dat je over een paar jaar vertrokken bent?”.

“Natuurlijk heeft een retailer zelf ook baat bij een laag energieverbruik, zeker nu door de energieprijzen, die de laatste tijd onder invloed van de oorlog in Oekraïne snel zijn gestegen. Maar er is meer nodig voor de noodzakelijke verduurzamingsslag in het winkelvastgoed. Het is tijd voor huurovereenkomsten die op een nieuwe leest worden geschoeid, waarbij de installaties eigendom worden van de verhuurder. Onder de noemer ‘Casco+’ is Bouwinvest bereid hier in te investeren en ervaring mee op te doen.”

Bij zo’n ‘casco+-huurovereenkomst’ ligt het volgens Boelhouwer voor de hand dat de retailer iets meer huur betaalt. “Daar staat tegenover dat hij geen aanvangsinvestering meer hoeft te doen. Bovendien kan hij er op rekenen dat de verhuurder investeert in installaties die zo duurzaam mogelijk zijn en met zo weinig mogelijk energieverbruik gepaard gaan. Deze constructie betaalt zich voor verhuurders op de lange termijn meer dan uit. De vraag naar energiezuinige winkels wordt in de nabije toekomst namelijk alleen maar groter. Duurzaamheidsinvesteringen blijven hierdoor ook na een eventueel snel vertrek of faillissement van huurder rendabel. Een win-win-situatie dus”.

Delen energiedata

Naast het gebruik van casco+ huurovereenkomst ziet Boelhouwer ook een noodzaak in het delen van energiedata. “In de huidige situatie blijken huurders huiverig om die data te delen, misschien omdat ze bang zijn dat ze tegen hen kunnen worden gebruikt. Volgens mij is die argwaan onterecht. Die data stellen verhuurders in staat om verschillende winkelunits met elkaar te vergelijken en het rendement van duurzaamheidsinvesteringen te kwantificeren. Daardoor kunnen ze in gesprekken met hun huurders en andere stakeholders beter beargumenteren waarom verduurzaming van winkelunits een goede zaak is, zowel voor het milieu als voor de portemonnee.”

Verplicht energielabel

Boelhouwer benadrukt dat het niet alleen hem maar heel Bouwinvest ernst is: het bedrijf wil het voortouw nemen bij de versnelde verduurzaming van de gebouwde omgeving. “Als Director Dutch Retail Investments focus ik me uiteraard vooral op onze retailportefeuille. In dat verband wil ik een lans breken voor de invoering van een verplicht minimaal energielabel. In navolging van de kantorenmarkt, waar een verplicht C-label begin 2023 wordt ingevoerd, zou een verplicht energielabel ook de verduurzaming van het winkelvastgoed een enorme impuls kunnen geven. Het is een logisch vervolg op de huidige duurzaamheidsinitiatieven en zal in combinatie met het gebruik van casco+-huurovereenkomsten en het delen van energiedata enorm bijdragen aan de noodzakelijke energiereductie in de winkelmarkt. Daar ben ik van overtuigd.”

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt editie september 2022