Doorinvesteren in andere tijden: de koers van Bouwinvest

2022 was een roerig jaar. Er gebeurde veel, op het wereldtoneel maar zeker ook in eigen land. De economische dynamiek is anders en heeft invloed op veel partijen, ook op Bouwinvest als langetermijninvesteerder. Hoe blijven de doelstellingen voor die lange termijn overeind onder druk van de kortetermijndisrupties? Een gesprek met Christian Schouten, verantwoordelijk voor het transactiemanagement van de Nederlandse sectorfondsen. ‘Opereren in deze complexe markt vergt echt stuurmanskunst.’

Het is niet de eerste keer dat Christian Schouten bij Bouwinvest meemaakt dat marktomstandigheden veranderen. In 2007 begon hij als ontwikkelmanager en een jaar later kreeg de economie – en daarmee de vastgoedmarkt – een heel ander aanzien. Toentertijd investeerde Bouwinvest exclusief voor het pensioenfonds voor de Bouw (bpfBOUW) met als doel: kijk door de crisis heen. Mede daardoor heeft Bouwinvest in de jaren die volgden een enorme groei doorgemaakt met goed getimede investeringen. ‘We hebben hiermee ook onze marktpositie verder verstevigd als betrouwbare en slagvaardige langetermijnpartner.’

Het is nu 2023 en inmiddels beschikt Bouwinvest over vijf sectorfondsen en werkt het voor 36 pensioenfondsen, verzekeraars en goede doelen. Deze partijen volgen uiteraard ook nauwgezet de ontwikkelingen in buiten- en binnenland en verwachten van Bouwinvest dat hierop adequaat wordt gereageerd. Reden genoeg om aan Christian Schouten naar zijn visie te vragen: met welke uitdagingen heeft Bouwinvest momenteel te maken? En lukt het om opnieuw door de crisis heen te kijken en invulling te geven aan de langetermijndoelstellingen?

Bouwinvest opereert met zijn fondsen in een veranderende omgeving. Hoe komt dat? En hoe raakt jullie dat?

‘We zien een hoge inflatieomgeving. Dit komt onder andere door de aflopende coronamaatregelen, waardoor er veel vraag kwam naar goederen en diensten. Maar ook de oorlog in Oekraïne speelt een rol, door de hoge energieprijzen die daaruit voortkwamen. Het gevolg is dat centrale banken rentestijgingen hebben doorgevoerd om de inflatie te beteugelen. Aan de ene kant heeft dit invloed op pensioenfondsen. Hun aandelen- en obligatieportefeuilles namen in waarde af, terwijl vastgoed zijn waarde nog behield. Het relatieve aandeel van vastgoed in veel pensioenfondsportefeuilles nam dus toe. Dit wordt het denominator effect genoemd en daardoor kwamen nieuwe commitments naar vastgoed onder druk te staan. Aan de andere kant hebben wij in de vastgoedmarkt ook te maken met stijgende materiaalkosten, een tekort aan personeel en toenemende regulering. Dit zet de markt op korte termijn onder druk. Inmiddels zien wij dat ook de waarde van vastgoed omlaaggaat en dat de impact van het denominator effect vermindert.’

Je hebt zelf in het verleden de vorige economische en vastgoedcrisis meegemaakt, zie je parallellen?

‘Net als toen betekent dit alles nadrukkelijk niet dat wij achteroverleunen. Bouwinvest doet niet de luiken dicht en wacht niet tot de storm is overgewaaid. Bouwinvest wil zijn verantwoordelijkheid nemen, naar de investeerders voor wie wij werken, naar de partners met wie wij werken en de samenleving als geheel. Ook toen hebben we onze rol gepakt en op het moment dat het eerste waterige zonnetje boven de markt zichtbaar werd, stonden we klaar om juist dóór de crisis heen te investeren. Vanzelfsprekend proberen we dat ook nu weer te doen.

Maar dat gebeurt wel met beleid. In de zomer van 2022 hebben we een portefeuille met woningen verkocht en bij enkele acquisities herberekeningen gemaakt. Dit was en is nodig om onze portefeuille te optimaliseren en te anticiperen op de veranderende marktsituatie. In de markt leidde dat soms tot het beeld dat Bouwinvest tijdelijk stopt met investeren, maar daar is geen sprake van. Op dit moment hebben we nog altijd een gezonde investeringsopgave voor woningen, zorgvastgoed, winkels, kantoren én hotels. Investeerders hebben afgelopen jaar immers ook €288 miljoen aan kapitaal toegezegd aan onze fondsen, maar je ziet wel dat Nederlandse pensioenfondsen al veel hebben belegd in Nederlands vastgoed en dan vooral woningen. Voor het realiseren van de grote woningbouwopgave kunnen wij ook nadrukkelijk naar buitenlandse investeerders met een langetermijnfocus kijken.’

Binnen deze context moeten jullie vorm en inhoud geven aan de investeringsstrategie. Hoe doen jullie dat?

‘Onze inzet blijft erop gericht om op de goede plekken de goede dingen te doen, met de blik op de lange termijn. De langetermijnstrategie van Bouwinvest bestaat uit het investeren in vastgoed in duurzame en leefbare stedelijke omgevingen waar mensen voor de lange termijn willen leven, werken en recreëren. Recent investeerde het Bouwinvest Healthcare Fund bijvoorbeeld in 108 zorgwoningen in Zaandam aan de Houthavenkade en het Office Fund in het kantoorgebouw De Zeven Provinciën in Den Haag.

We zien daarnaast grote kansen in het investeren in en verduurzamen van bestaand zorgvastgoed. Bijvoorbeeld door middel van sale- en leasebackconstructies met zorginstellingen. Ook onderzoeken we het opzetten van een sociale impact-strategie. Daarbij zoeken we meer projecten op het gebied van maatschappelijk vastgoed of woningbouw voor specifieke doelgroepen. Met name voor gemeenten en woningcorporaties kan dat interessant zijn: samen kunnen we onderzoeken hoe we heel gericht impact kunnen maken in bestaande buurten en wijken. Op die manier kunnen we nog meer betekenis hebben in de hele stad.’

Bouwinvest werkt voor 36 pensioenfondsen en andere partijen, welke ambities leggen zij in deze tijd bij jullie neer?

‘De trend zien we al langer: de nadruk op de maatschappelijke en milieurelevantie van investeringen neemt steeds meer toe, ook bij onze achterban. Wij spelen daar al geruime tijd op in, bijvoorbeeld door te focussen op middenhuur, seniorenwoningen en zorghuisvesting. Het Bouwinvest Residential Fund en het Bouwinvest Healthcare Fund laten daar goede resultaten in zien. Rondom duurzaamheid leggen we de lat heel hoog; niet voor niets wil Bouwinvest al eerder “Paris Proof” zijn dan internationaal is afgesproken.’

En dan hebben jullie ook te maken met de andere partijen in de vastgoedsector, zoals de projectontwikkelaars waarvan Bouwinvest het vastgoed aankoopt.

‘Zij kampen voor een belangrijk deel met dezelfde trends. Ook voor hen is het passen en meten om projecten haalbaar te krijgen. Daarover zijn we voortdurend met elkaar in gesprek. Onze insteek is helder: we willen niet inleveren op kwaliteit en duurzaamheid. Maar we geven ook de boodschap mee dat we willen doorinvesteren. Dat vergt de nodige stuurmanskunst. En een open en eerlijk gesprek waarin iedereen de worstelingen op tafel legt. Alleen samen kunnen we de vaart erin houden, iedereen moet water bij de wijn doen. Dat geldt ook voor de gemeenten met wie in gesprek zijn. Ook zij kunnen veel doen in termen van beleid en woningbouwprogrammering. Een voorbeeld is het middenhuurbeleid: daar zijn nationale ambities voor geformuleerd en dat is vastgelegd inde Wet Betaalbare Huur van het Rijk. Met de nieuwe wet kunnen we in principe leven, maar we pleiten wel voor een integrale visie. De Wet betaalbare huur, als één van de bouwstenen van het overheidsbeleid, moet passen in het geheel en bijdragen aan de doelstellingen voor de gehele woningmarkt en een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad. Voorkomen moet worden dat er doorstapeling van regelgeving plaatsvindt, bijvoorbeeld wanneer gemeenten daar nog hun eigen beleid bovenop zetten. Ons pleidooi: laten we uitgaan van één landelijke set aan afspraken. Dat bevordert de overzichtelijkheid en daarmee ook de mogelijkheid om tempo te maken.’

Zijn gemeenten gevoelig voor een dergelijke boodschap?

‘Ik heb het idee van wel. Onlangs waren we nog een hele dag bij de gemeente Eindhoven te gast, om uitleg te geven over hoe wij opereren en waar wij op letten. Dat zijn zeer nuttige sessies. Over en weer ontstaat er een goed zicht op de ambities en hoe we die met elkaar kunnen waarmaken. Daarbij zoomen we in op concrete buurten en wijken en projecten.  Ook kunnen we specifieke kennis delen over bijvoorbeeld de lokale kantorenmarkt. Samen kunnen we daarin het verschil maken en daar zetten we onze kennis en kunde graag voor in. Binnen de Bouwinvest-organisatie hebben we alle acquisiteurs ondergebracht in één team, waardoor we heel snel kunnen schakelen tussen onze sectorfondsen. Zo kunnen we heel gericht per gemeente, project en gebiedsontwikkeling de juiste investeringen doen.’