Zorgaanbieder DSV: ‘Vastgoed beheren is een vak, wij zijn goed in het verlenen van liefdevolle zorg’

DSV|verzorgd leven biedt diensten voor wonen, zorg en welzijn in de gemeenten Katwijk en Lisse. Eind 2020 verkocht DSV 61 van haar zorgappartementen in Katwijk aan het Bouwinvest Healthcare Fund. Het begin van een intensieve samenwerking waarbij Bouwinvest voortaan het vastgoed beheert en de DSV de zorg blijft aanbieden. We spreken met DSV directeur-bestuurder Jan de Vries over het waarom en hoe van deze samenwerking.

Vanuit een protestants-christelijke overtuiging zet DSV|verzorgd leven zich in voor de kwaliteit van leven van ouderen. De ambitie: mensen zo lang mogelijk verantwoord, prettig, in eigen omgeving en zo zelfstandig mogelijk te laten wonen. Als dat in de eigen woning niet meer lukt, heeft DSV vier woonzorgcentra in bezit waar de privacy van het eigen appartement wordt gecombineerd met zorg-op-maat. Uit haar bezit in deze laatste categorie verkocht DSV kort voor kerst 2020 61 appartementen in het woongebouw Parledam aan Bouwinvest. De woningen worden in de middenhuur (tot ongeveer €1000) aangeboden. Vanuit het naastgelegen gebouw Parlevliet blijft DSV de zorg leveren voor de bewoners in beide woongebouwen. Jan de Vries trad in september 2020 aan als nieuwe bestuurder bij DSV. Hij kon direct met volle vaart aan de slag.

Wat was de aanleiding voor DSV om dit deel van haar zorgvastgoedportefeuille van de hand te doen?

‘Ik was nog maar net begonnen in deze nieuwe baan toen het Kabinet met Prinsjesdag bekend maakte dat zij de voorwaarden van de Overdrachtsbelasting ging wijzigen. Dat zou ons bij de verkoop van dit woongebouw een extra kostenpost in de zeven cijfers opleveren. Het bracht het hele proces in een stroomversnelling: de opgave werd om de deal voor 1 januari 2021 rond te maken. De argumenten voor de verkoop zelf waren tweeledig. In de eerste plaats: we hebben een strategische heroriëntatie op ons vastgoed doorgemaakt. DSV wil zich meer op haar kernactiviteit – zorg – richten en minder op het vastgoedbeheer. De tweede reden is dat we een nieuw woonzorgcentrum willen realiseren en daarvoor reikte in financieel opzicht onze polsstok niet ver genoeg. De overwaarde van het complex Parledam kunnen we nu inzetten voor het nieuwe intramurale complex Salem waar we beschermd wonen gaan aanbieden. Dat plan lag stil maar hebben we inmiddels met hernieuwde energie opgepakt.’

Was het een moeilijk besluit om de woningen te verkopen? Anders gezegd: zijn er ook nadelen aan de verkoop verbonden?

‘Voor ons was het duidelijk geworden: vastgoed beheren is een vak. Wij zijn goed in het verlenen van liefdevolle zorg; dat is ons vak. Je kunt niet overal goed in zijn. Vandaar onze keuze om hier een expert bij te halen. Het betekende voor ons enerzijds loslaten. Mogelijk dat we nu ook een deel van het indirecte rendement op het complex aan Bouwinvest hebben gelaten, het zij zo. Anderzijds kregen we wel nu de mogelijkheid om ons bezit strategisch met nieuwbouw uit te breiden. We krijgen er als het ware nieuw tafelzilver voor terug. En het stelde ons in staat om het voortaan vooral over de kwaliteit van de zorg te hebben: daartoe zijn wij hier op aarde. Tegen die achtergrond hebben wij onze afweging gemaakt.’

Waarom hebben jullie voor Bouwinvest Healtcare Fund gekozen als partij die het vastgoed mocht overnemen?

‘DSV is vanouds sterk verbonden met de lokale gemeenschap. Dan wil je niet met een willekeurige vastgoedorganisatie zaken doen. Uit de gesprekken die we voerden met Bouwinvest bleek al snel dat zij een langetermijnvisie hebben, niet van plan zijn snel te verkopen en volop inzetten op duurzaamheid. Ook de visie op zorg sprak aan. We merkten: dit is een belegger met visie. Uiteraard hielp ook het concurrerende bod van Bouwinvest mee. Een belangrijk punt in het geheel is dat er voor onze bewoners niets verandert. DSV blijft de zorg leveren en blijft daarmee het gezicht voor de dienstverlening. Juist dit laatste punt – in combinatie met de goede naam die Bouwinvest heeft – pakte goed uit in het proces dat we voor de kerst van 2020 moesten doorlopen. De gemeenteraad moest namelijk ook haar akkoord geven omdat de gemeente de achtervang is voor onze financieringen; zij heeft het hypotheekrecht op ons bezit. De raad stemde unaniem voor: er is volop vertrouwen dat de zorg en de huisvesting voor de inwoners in goede handen zijn.’

Hoe bevalt de samenwerking met Bouwinvest?

‘Die was vanaf het begin prima. Van beide kanten en ook aan de gemeentelijke kant is vorig jaar hard gewerkt om alles in goede banen te leiden. Er moesten af en toe sprintjes worden getrokken; dan is het prettig wanneer een partij als Bouwinvest snel kan schakelen. Inmiddels werken we op alle niveaus van de organisaties samen om ook de details invulling te geven. We hebben onder meer veel aandacht besteed aan het behoud van het zorgkarakter van het wooncomplex. Zo blijft het ontmoetingscentrum met restaurant De Reedery onderin het gebouw haar functie behouden. Ook een thema als de woningtoewijzing hebben we gezamenlijk goed doorgesproken. Deze appartementen zijn een paar jaar geleden opgeleverd en 100 procent geschikt voor wonen met zorg. Dan zou het vreemd zijn als daar ineens een andere doelgroep in gehuisvest zou worden. Bouwinvest zit gelukkig niet op die lijn. We hebben afgesproken dat wij – ook vanuit onze kennis van de markt ter plekke – de woningtoewijzing blijven doen. Uiteraard met respect voor de criteria die Bouwinvest in dat verband hanteert.’

Heeft u nog een tip voor Bouwinvest en voor andere investeerders in zorgvastgoed?

‘Ik snap dat een belegger ook kijkt naar het directe rendement van de woningen en met die blik iets vindt van de woningtoewijzing. Enige risico-aversie is een marktpartij dan niet vreemd. Wij staan daar meer flexibel in. Stel dat een aspirant-bewoner alleen AOW heeft maar wel vier ton vermogen op de bank heeft staan. Of een broer heeft die financieel garant kan staan. In dergelijke gevallen zijn wij geneigd de woning wel toe te wijzen waar een belegger dat misschien minder snel zou doen. Voor ons is de zorgvraag leidend en minder het inkomensrisico. Aangezien wij nauwelijks leegstand hebben en geen huurachterstanden kennen, durf ik te zeggen: vertrouw ons daarin. Wij kennen de mensen die van ons huren en onze diensten afnemen. Het kan geen kwaad om als belegger in je processen nog dichter tegen de belevingswereld van de doelgroep aan te schuiven en je partner te vertrouwen.’