Samen sneller: Holland Metropole en de aanpak van de woningbouwopgave

Het is momenteel trending topic in de vastgoedsector: hoe geven we vorm aan de grote woningbouwopgave die voor ons ligt? Ook Holland Metropole, het samenwerkingsverband van de vijf grote steden met hun metropoolregio’s en de top van Nederlandse vastgoedontwikkelaars en –beleggers, laat zich in dit verband niet onbetuigd. Bestuurders Erik-Jan van Kempen (programma-DG Omgevingswet Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) en Dick van Hal (CEO Bouwinvest) benadrukken het belang van publiek-private samenwerking en blikken terug en vooral vooruit. Welke acties zijn noodzakelijk en wie is aan zet?  

De ambitie is niet gering: in tien jaar tijd het woningtekort in Nederland wegwerken. Dat kan alleen wanneer publieke en private partijen de handen ineenslaan. Ons land kent een lange traditie op het gebied van publiek-private samenwerking. Die leidde onder meer in de stedelijke vernieuwing en de ontwikkeling van de Vinex-locaties tot aansprekende resultaten. Nederland als geheel werd daar beter van. Nu de nieuwe generatie verstedelijkingslocaties eraan komt, kan op dat fundament worden doorgebouwd. 

Holland Metropole doet daar nadrukkelijk aan mee. De gemeenten Amsterdam, Den Haag, Eindhoven, Rotterdam en Utrecht vonden elkaar enkele jaren geleden op de ambitie om zich – samen met ontwikkelaars, institutionele beleggers en andere private partijen – samen te presenteren op de beurzen van München (Expo Real) en Cannes (Mipim). Van Hal: ‘Het afgelopen jaar konden we daar uiteraard geen invulling aan geven maar we hebben online wel doorgedacht over onze drie kernthema’s leefbaarheid, betaalbaarheid en bereikbaarheid. Willen we deze in integraliteit realiseren dan moet iedereen daar een flinke steen aan bijdragen.’ Van Kempen kan dat onderschrijven: ‘De lat ligt hoog. 900.000 woningen als drager voor de ruimtelijke ontwikkeling – binnen en buiten de stad. En daarbij ook ambities als klimaatadaptatie en natuurinclusief bouwen volwaardig meenemen. Ik denk dat het kan: Nederland is een mooi land, een land dat door mensenhanden gemaakt is. Daarom moeten we niet alleen naar de komende tien jaar kijken maar ook alweer verder.’ 

De komende tien jaar maakt Nederland een ingrijpende ruimtelijke transitie door. Zijn we daar goed op voorbereid?  

Van Hal: ‘Ik vind de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) een prima startpunt. Alle aspecten komen daarin samen. Inmiddels is er een vervolg met de aanwijzing van 14 regio’s waarop we de aandacht met elkaar gaan focussen. Dat geeft al richting. Ook is inderdaad duidelijk dat we zowel binnen als buiten de stad gaan bouwen. Waarbij wij vanuit Holland Metropole aangeven: behoud het Groene Hart, bouw dat niet vol. Dat is het unieke van onze metropool.’ 

Van Kempen: ‘We moeten meer doen dan alleen het Groene Hart beschermen: het gaat om behoud door ontwikkeling. Kwaliteiten toevoegen en zeker niet een hek eromheen. Dat vraagt om zorgvuldig handelen, in de Randstad en nadrukkelijk ook daarbuiten. We hebben heel Nederland nodig om de goede oplossingen te vinden. Daarom is het ook goed uit te gaan van een netwerk van steden.’

Van Hal: ‘Anders slibben de G5-gemeenten ook compleet dicht, wanneer daar alle nadruk op wordt gelegd. Covid-19 heeft duidelijk gemaakt dat we meer gaan thuiswerken en dat spreiding van bevolking een reëel alternatief is.’

De roep om ‘bouwen, bouwen en nog eens bouwen’ klinkt massaal. Hoe kijken jullie daar tegenaan. Is dat dé oplossing? 
Van Kempen: ‘De rente is laag, de prijzen gaan hoger en hoger. Een spannende ontwikkeling. Voor starters is het bijvoorbeeld erg moeilijk een woning te vinden. De toegankelijkheid van het wonen staat onder druk, dat is zorgelijk. De rente hebben we niet aan een touwtje, in die zin kunnen we op de bouwproductie meer invloed uitoefenen.’

Van Hal: ‘Door de goede woningen bij te bouwen, kunnen we de doorstroming op gang brengen. Van sociale huur naar middenhuur bijvoorbeeld. Maar ook bijvoorbeeld senioren uit hun veel te grote woning naar een levensloopbestendig appartement.’

Van Kempen: ‘Mee eens. Toch vinden we dat laatste heel ingewikkeld en komen er te weinig projecten van de grond.’

Van Hal: ‘Het gaat dus niet alleen om de kwantiteit maar ook om de kwaliteit van de woningen. Er moet een goede match zijn met de toekomstige vraag. Als je kijkt naar de verhuisbereidheid van senioren dan moet er voor die groep wel een aantrekkelijk aanbod zijn. Niet voor niets zetten veel institutionele investeerders deze groep centraal.’

Dat constateren is één, daadwerkelijk in actie komen is twee. Wie is er volgens jullie aan zet?
Van Kempen: ‘Wij zien dat de grote institutionele investeerders en ontwikkelaars een maatschappelijke relevante rol willen spelen en daarop willen acteren. Op dat hart en gevoel spreken we ze als overheid graag aan. Dat is vaak effectiever dan alleen sturen via wetten en regels.’

Van Hal: ‘Ook bij de IVBN (Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, red.) ligt dit onderwerp nadrukkelijk op tafel. In de Covid-19-crisis hebben wij onze verantwoordelijkheid genomen, onder meer door ons huurderscoulancebeleid. En daarnaast hebben we nadrukkelijk meegedaan aan de Actieagenda Wonen die medio februari aan het Rijk is aangeboden. Als publieke en private partijen hebben we elkaar daarin gevonden.’

Van Kempen: ‘Vanuit de samenleving is er een grote behoefte om te investeren in het wonen, gekoppeld aan goede bereikbaarheid. Dat appèl zal straks bij de kabinetsformatie opnieuw moeten worden neergelegd.’

Van Hal: ‘Want zonder het Rijk gaat het niet lukken. Om de ambities van de Actieagenda te realiseren, is het noodzakelijk dat er budgetten worden vrijgemaakt. Het is boter bij de vis, het moet nú gebeuren. We hebben gezien met de Woningbouwimpuls dat die steun heel goed werkt. Dat moeten we doortrekken. Tot en met een nieuwe minister die op de thema’s van Holland Metropole echt gas gaat geven.’

Van Kempen: ‘Wij gaan als BZK natuurlijk niet over de formatie. Dat laat onverlet dat de Woningbouwimpuls zeker heeft geholpen om projecten vlot te trekken, door de onrendabele top eraf te halen. Daarnaast ondersteunen we provincies en gemeenten nadrukkelijk met uitvoeringskracht.’

Hoe gaat meer Rijksgeld helpen om de zo gewenste versnelling in de woningbouwproductie te realiseren? Komt de markt dan in beweging? En levert dat betaalbaar wonen op?
Van Hal: ‘Publiek geld werkt als multiplier voor private investeringen. We zien dat beleggers wel degelijk willen investeren maar met hoge grond- en bouwkosten is een redelijk aanvangsrendement op bijvoorbeeld middenhuurwoningen niet altijd haalbaar.’

Van Kempen: ‘Wij herkennen dat ook zeker. Een mogelijkheid is om woningcorporaties meer ruimte te geven, in het kader van de nieuwe Woningwet. Daarnaast zijn de institutionele beleggers voor ons goed aanspreekbaar. Zij gaan niet voor de hit and run en bouwen mee aan de toekomst van Nederland. Dat appèl doen we ook op private beleggers. Wellicht wat idealistisch van mijn kant, maar ik geloof in fatsoenlijk gedrag ten opzichte van de medemens. We maken de samenleving met zijn allen. Ga je dus voor redelijke huren of voor maximalisatie van de winst?’

Van Hal: ‘Wij hanteren als institutionele belegger niet voor niets de ESG-criteria bij onze investeringen (milieu, sociale en bestuurscriteria, red.). Daarbij dragen we met onze projecten ook bij aan de economie van Nederland én het verbeteren van pensioenuitkeringen. Wij beleggen voornamelijk voor Nederlandse pensioenfondsen. Het mes snijdt zo aan meerdere kanten.’

In dat verband: we lazen onlangs koppen in de krant dat sommige gemeenten overwegen om ‘foute’ beleggers te weren uit de steden. Hoe raakt dat jullie?
Van Hal: ‘We hebben er last van. Het grote publiek en de Tweede Kamer lezen dit ook en stellen er vragen over. Het betekent “werk aan de winkel” voor ons. Nog duidelijker maken hoe wij in de wedstrijd zitten: voor de lange termijn, voor pensioenfondsen. We hebben met de IVBN een advertentie geplaatst in het FD: hier staan we voor als institutionele beleggers. En vooral hebben we laten zien dat we méér kunnen doen. Vorig jaar droegen we 10 procent bij aan de landelijke bouwproductie, dat kan meer worden.’

Van Kempen: ‘Politiek ligt er een wens om gemeenten meer ruimte te geven de excessen aan te pakken.’

Van Hal: ‘Het aanpakken van excessen steunen wij natuurlijk, maar uiteindelijk heeft dit ook invloed op het algehele investeringsklimaat. Een stabiele omgeving is nodig om langjarig met vertrouwen te investeren. Daar passen geen politieke adhoc-ingrepen bij zoals een plotselinge verhoging van de overdrachtsbelasting. Zeker institutionele beleggers worden daar kopschuw van. Zij houden niet van risico en investeren dan hun geld in het buitenland. Gezien de grote opgaven waar we voor staan, moeten we dat voorkomen.’

Van Kempen: ‘Wanneer we resultaten boeken – de woningen bouwen en de gebiedsontwikkelingen lostrekken – dan komen die adhoc-ingrepen er ook niet, is mijn overtuiging. We moeten met elkaar laten zien: dit dossier is bij ons in goede handen. Er ligt veel plancapaciteit: we moeten het nu gaan waarmaken