Beter inzicht in data helpt vijf Nederlandse sectorfondsen van Bouwinvest aan vijf GRESB sterren

Bouwinvest heeft opnieuw grote stappen gezet in het verbeteren van de duurzaamheid van de vastgoedportefeuille. Voor het eerst staan alle Nederlandse fondsen in de hoogste categorie van GRESB, de wereldwijde benchmark waarin 117.000 vastgoedobjecten met elkaar worden vergeleken. Ook het Retail Fund en het Healthcare fund zijn dit jaar beloond met vijf sterren, waarmee ze nu net als de andere Nederlandse fondsen tot de beste 20% wereldwijd behoren. Het Hotel Fund is zelfs uitgeroepen tot Overall Global Sector Leader. Bouwinvest is het afgelopen jaar vooral succesvol geweest bij het verkrijgen van data van huurders over energieverbruik.

In 2017 heeft Bouwinvest als doel gesteld dat alle Nederlandse fondsen in 2020 minimaal vier sterren zouden scoren. Dit doel werd vorig jaar gehaald en is met de nieuwste GRESB-score nog eens sterk verbeterd. “Het is heel mooi dat we opnieuw een stijging in de score hebben laten, zeker nu we al zo hoog zaten”, zegt Bernardo Korenberg, Head of Sustainability & Innovation bij Bouwinvest. “We blijken in staat om ons continu te verbeteren. Wereldwijd zitten alle fondsen bij de beste 20%. Dit is een unieke teamprestatie te noemen.” Korenberg doelt daarmee nadrukkelijk ook op de huurders, waarmee Bouwinvest nauw samenwerkt om het vastgoed te verduurzamen. “Huurders hebben een belangrijke rol in dit proces. Zij leveren de data, nemen een belangrijk deel van de verduurzaming voor hun rekening en stellen terecht steeds hogere eisen.” 

GRESB is een wereldwijde duurzaamheidsbenchmark die ruim tien jaar geleden is gestart. Aan de toets doen inmiddels 1520 vastgoedinvesteerders mee, samen goed voor 5700 miljard dollar aan beheerd vermogen. Voor het opmaken van de score zijn bijna 117.000 vastgoedobjecten aan duurzaamheidscriteria onderworpen. Bouwinvest is sinds de oprichting betrokken bij GRESB. Goed presteren binnen deze benchmark past binnen het motto real value for life van Bouwinvest, waarmee de vastgoedinvesteerder bij wil dragen aan een duurzame, leefbare, toegankelijke stedelijke omgeving en het verbeteren van pensioenuitkeringen, en op deze wijze maatschappelijk en financieel rendement combineert.

De duurzaamheidscriteria van GRESB vallen in twee delen uiteen. Aan de ene kant gaat het om een managementcomponent waarin onder meer beoordeeld wordt hoe duurzaam het beleid en de strategie is, hoe investeerders hun risicomanagement hebben ingericht en hoe ze met belanghebbenden omgaan. De performancetoets beoordeelt investeerders op de mate waarin ze over data beschikken waarmee kan worden gestuurd op duurzaamheid, en op de daadwerkelijke reductie in energieverbruik, uitstoot van broeikasgassen en beperking van afval bij hun huurders. Goede samenwerking met de huurders is een voorwaarde om op deze laatste toets goed te kunnen scoren; een groot deel van de verbeteringen is immers het werk van de huurders zelf.  

Het Retail Fund behaalde dit jaar niet alleen voor het eerst vijf sterren, maar wist ook de grootste toename in punten te halen. “We hebben de afgelopen twee jaar grote progressie gemaakt om meer data over energieverbruik van onze huurders te kunnen zien”, zegt Collin Boelhouwer, Director Dutch Retail Investments. “Een deel weten we zelf, zoals de verlichting in passages van winkelcentra, maar de huurders gaan over wat ze zelf verbruiken en sluiten zelf hun contracten af.” De coronacrisis heeft bij het verkrijgen van data geholpen. “We hebben vanwege de lockdowns veel contactmomenten met onze huurders gehad en ook dit punt besproken. Inmiddels heeft een kentering plaatsgevonden en zijn huurders meer bereid om data met ons te delen.” 

Goed inzicht krijgen in het verbruik bij huurders is een vereiste om de goede maatregelen te kunnen nemen die dit verbruik reduceren, stelt Boelhouwer. Voorbeelden van dergelijke maatregelen zijn zonnepanelen, die inmiddels op diverse winkelobjecten van het Retail Fund zijn gelegd. Het fonds doet de investering en krijgt hiervoor een vergoeding van de huurder, die hiervoor een lagere energierekening krijgt. “Op zich zijn besparingen via zonnepanelen laaghangend fruit”, zegt Boelhouwer. “Moelijker is het om ervoor te zorgen dat duurzame investeringen worden gedaan wanneer de huurder gaat vernieuwen.” 

Ook het Healthcare Fund behaalde voor het eerst vijf sterren van GRESB. En ook bij dit fonds werd goed gepresteerd op het verbeterde inzicht in de data. Volgens Director Dutch Healthcare Investments Erwin Drenth is het doorgaans lastig om bij zorginstellingen cijfers over het verbruik van water en energie en verwerking van afval te krijgen. “Zorginstellingen hebben door het tekort aan personeel en de coronacrisis wel andere problemen aan het hoofd. Bovendien kopen ze collectief energie in, en daarmee relatief goedkoop, waardoor verbruik niet bovenaan hun lijstje staat. We hebben uitgelegd dat beter inzicht in ieders belang is.” Op termijn wil Drenth via zogenoemde energy managementsystemen automatisch inzicht in het verbruik van al het zorgvastgoed om effectief te kunnen sturen op het verlagen van het verbruik. 

Voor Bas Jochims, Director Dutch Office & Hotel Investments, is de grootste uitdaging om het werkelijke energieverbruik omlaag te brengen. “Bouwinvest hanteert voor alle Nederlandse fondsen een routekaart waarin we als doel stellen om in 2045 te voldoen aan de afspraken uit het klimaatakkoord van Parijs, vijf jaar voor de einddatum van het akkoord. GRESB is hierbij een mooie meetlat die helpt bij het bepalen of we op het goede spoor zitten.” Juist op het moment van onderhoud aan gebouwen kunnen volgens Jochims grote slagen worden gemaakt. Zijn fondsen behoren tot de twee beste wereldwijd. 

Volgens Director Michiel de Bruine van het Dutch Residential Fund ligt ook voor zijn fonds de grootste uitdaging in het hebben van kennis over het daadwerkelijk verbruik van de huurders. “Om actief het huurderverbruik te kunnen verlagen is inzicht en monitoring van deze data cruciaal. We zullen onze huurders moeten overtuigen dat ook zij uiteindelijk gebaat zijn bij het delen hiervan.” Volgens De Bruine worden op gebouwniveau al grote stappen gezet en moet dit worden nu worden doorgezet naar woningniveau. “De uitrol van de routekaart om de portefeuille Paris Proof te maken is in volle gang en ook het plaatsen van zonnepanelen op onze woningen verloopt voorspoedig. De intrinsieke ambitie bij het team is groot.” 

Het meedoen aan de GRESB-benchmark is voor Bouwinvest van groot belang, zegt Korenberg. “Allereerst vragen klanten hierom. Met onze hoge GRESB-score laten we zien dat we serieus werk maken van duurzaamheid en zijn we zo in staat om klanten aan te trekken en aan ons te binden.” Minstens zo belangrijk is volgens Korenberg dat de toets goed is voor het interne proces en de samenwerking. “Het vereist dat je je voortdurend afvraagt waar je staat en waar je aan kan werken.” 

Tegelijk stelt Korenberg dat Bouwinvest vooral eigen keuzes moet blijven maken. “Je moet niet blindelings de benchmark volgen in het inrichten van je beleid. Er kunnen bijvoorbeeld redenen zijn om vanuit kostenoverwegingen genoegen te nemen met een lagere score.” Ook Drenth wijst erop dat het juist de kracht van Bouwinvest is om autonoom afwegingen te maken. “Het is mooi dat we zo hoog scoren, maar een verbetering van de laatste tien procent is het zwaarst. Je moet uitkijken om daar niet onevenredig veel aandacht aan te besteden. Ik sta liever op de derde plek met goede maatregelen dan dat we lijstjes gaan afvinken waarmee we onze score verder kunnen verhogen.”