Nederlands vastgoed nadert marktpiek, beleggers kijken buiten de grote steden en naar andere marktsegmenten in jacht op rendement

Gebieden gelegen in de nabijheid van een grotere stad worden steeds interessanter voor vastgoedbeleggers. Vooral gedreven door het schaarse aanbod in combinatie met gunstige macro-economische en demografische omstandigheden. Volgens de jaarlijkse Nederlandse Vastgoedgoedmarkt Outlook 2020 – 2022 van de institutionele belegger Bouwinvest bieden deze omliggende steden beleggingsmogelijkheden met hogere rendementen ten opzichte van de beste locaties in de steden. Bouwinvest geeft aan dat dezelfde drijfveren - schaarste en gunstige fundamentals - de groei stimuleren van marktniches zoals studentenhuisvesting, zorgvastgoed en hotels. Doordat de Nederlandse markt een cyclische piek lijkt te naderen, zijn deze niche-segmenten in opkomst als alternatieven voor institutionele beleggers.

Dick van Hal, CEO bij Bouwinvest: “De aanvangsrendementen en yield spreads stabiliseren in deze late fase van de vastgoedcyclus. Institutionele beleggers vinden het steeds moeilijker om rendement te genereren. De langetermijnvooruitzichten voor zowel woningen als kantoren laten zien dat de vraag stabiel blijft en dat ondersteunt investeringen in deze sectoren. Sommige beleggers kijken echter naar hoger renderende alternatieve marktniches zoals zorgvastgoed, studentenhuisvesting en seniorenwoningen, waar aantrekkelijke groeimogelijkheden zijn. Naarmate deze niches volwassener worden, worden ze professioneler.”

De Nederlandse economie is de afgelopen jaren een van de outperformers in Europa geweest en de kapitaalstromen van internationale beleggers naar de binnenlandse vastgoedmarkt waren de afgelopen vijf jaar goed voor meer dan de helft van de totale beleggingsstroom richting Nederland, zo laat het onderzoek zien. Na een recordjaar in 2017 zag de Nederlandse vastgoedmarkt de beleggingsvolumes in 2018 licht dalen tot €20,7 miljard, maar historisch gezien is dit hoog. Daarnaast waren de transactieniveaus sterk in alle sectoren. Institutionele beleggers zullen naar verwachting gedurende de komende drie jaar blijven investeren in de Nederlandse vastgoedmarkt, tenzij de rentetarieven aanzienlijk stijgen – hetgeen onwaarschijnlijk is in de nabije toekomst.

Bouwinvest ziet het potentiële risico van een vertragende economie. De groei van het BBP zal naar verwachting stabiliseren rond het niveau van 1,4% tot aan 2022 en andere macro-economische fundamentals blijven robuust. Bouwinvest verwacht daarom dat vastgoed een interessante, stabiele investering zal blijven in een tijd van historisch lage rentetarieven.

Van Hal: “Onze investeringsstrategie voor Nederland is voornamelijk gericht op de Randstad, waar we actief op zoek zijn naar projecten voor nieuwe ontwikkelingen. Voor woningen kijken we bijvoorbeeld verder dan de gebaande paden: in steden in de buurt van de grote Nederlandse steden zoals Zaanstad, Delft, Zoetermeer en Hoofddorp. Daar is voldoende vraag naar woningen met een aantrekkelijk aanvangsrendement.”

Investeringen in woningen overtreffen kantoorsector voor de eerste keer

De vraag naar (midden)huurwoningen overtreft het aanbod in Nederland ruim. Investeringen in woningen overtreffen in 2018 die in kantoren en winkels, waardoor woningvastgoed voor het eerst de grootste sector is.

Marleen Bosma, hoofd Research & Strategic Advisory bij Bouwinvest: "De woningsector wordt steeds belangrijker, vooral door het toenemende aantal huishoudens en de enorme vraag naar betaalbare woningen voor meer verschillende doelgroepen."

Volgens ABF Research bedroeg het woningtekort in Nederland medio 2019 265.000 woningen. Het aantal bouwvergunningen dat de afgelopen jaren is afgegeven lag lager dan het jaarlijkse doel van de overheid van 75.000. In het eerste kwartaal van 2019 werd een daling van 25% geconstateerd in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar, naar het laagste niveau in drie jaar.

De Nederlandse kantoorbeleggingsmarkt mag dan wel overschaduwd zijn door de woningsector in 2018, maar de belangstelling van beleggers voor kantoren blijft sterk. Dit dankzij de succesvolle transformatie van het verouderde aanbod en de robuuste fundamentals in specifieke lokale markten. Na lange tijd is er weer ruimte voor nieuwe kantoorontwikkelingen in Amsterdam, met name in het Zuidas-zakendistrict, dat de hoogste huurprijzen van het land kent. Over het algemeen blijft Nederland grotendeels een vervangingsmarkt voor kantoren, maar sommige locaties zoals de Zuidas in Amsterdam en steden zoals Utrecht, Rotterdam en Den Haag zijn daarop uitzonderingen. Omdat de huren op de meeste toplocaties blijven stijgen doordat het aanbod krap is, profiteren sommige goed gepositioneerde satellietsteden als Hoofddorp en Amstelveen van hun ligging dichtbij Amsterdam in combinatie met relatief lage huurprijzen.

Terwijl de Nederlandse kantorenmarkt weer gezond is, ondergaat de winkelmarkt nu een vergelijkbare transformatie vanwege de integratie van online en offline, de vervanging van oude door nieuwe winkelformules en demografische veranderingen.

Bosma: “De detailhandel heeft het stokje overgenomen van de kantoorsector nu investeerders lege ruimtes inzetten voor andere doeleinden. Zo past de retailmarkt zich aan de veranderende vraag aan. Verwacht wordt dat het ombouwen van verouderde winkelruimtes de komende jaren zal versnellen, omdat het aantal winkels op B- en C-locaties in heel Nederland blijft afnemen doordat daar winkels sluiten. Dit retailtransformatieproces zal tijd vergen, maar uiteindelijk zal de Nederlandse retailsector compacter en toekomstbestendiger worden en daarmee nieuwe investeringsmogelijkheden creëren.”