Blauwhoed mikt met succes op vitale senioren

Het aanbod van voor ouderen geschikte woningen is al jaren veel te klein. Dat probleem constateren is één, er iets aan doen is twee. Ontwikkelaar Blauwhoed pakte de handschoen op en ontwikkelde het concept ‘Senior Smart Living’. De eerste projecten zien inmiddels het licht en slaan aan in de markt. We vroegen Blauwhoed-directeur Eltjo Bouwman om een toelichting.

De dubbele vergrijzing is de komende decennia een van de demografische factoren die grote invloed gaat hebben op de woningmarkt. Er komen meer ouderen bij – als een- en tweepersoonshuishoudens – en ze worden ook steeds ouder. Omdat de afgelopen jaren het wonen in verzorgings- en bejaardenhuizen fors is afgebouwd, komt nagenoeg de gehele woningvraag af op de reguliere woningvoorraad. Die is daar echter bij lange na niet op toegesneden. Voor veel ouderen ontbreekt het passend aanbod om de verhuizing te wagen. Het gevolg: ze blijven zitten in hun huidige – en vaak veel te grote – woning. Ontwikkelaar Blauwhoed signaleerde een aantal jaren geleden deze mismatch en focust zich sindsdien op het toevoegen van woonmilieus die expliciet uitgaan van de woonwensen van vitale ouderen. Wat blijkt: ouderen willen wel degelijk verhuizen, mits de nieuwbouw helemaal voldoet aan hun wensen. Eltjo Bouwman licht een tipje van de sluier op en geeft en passant een paar tips aan partijen die net als Blauwhoed en Bouwinvest deze markt ook interessant vinden.

Jullie zijn een van de weinige projectontwikkelaars die zich expliciet richten op het wonen voor senioren. Wat heeft deze keuze ingegeven?

‘We waren al langer met consumenten in gesprek over ons concept “Senior Smart Living” maar de echte aanleiding was een concreet plan waar we mee aan de slag gingen in Schiedam: ParkEntree. De inzet daar was om een woonomgeving te creëren waar ouderen gelukkig en gezond kunnen samenwonen. Met veel ontmoeting, beweging en activiteiten. Wij vonden een groep senioren die met elkaar en met ons aan dit concept wilde werken. Het plan is ontwikkeld en inmiddels gerealiseerd, met een grote variatie in woningtypes. Met een aantal collectieve ruimtes en voorzieningen. En een facilitymanager die verantwoordelijk is voor allerlei activiteiten. Het plan voorzag duidelijk in een behoefte: de groep zestigplussers die nog vitaal is en bereid is om te verhuizen, mits het aanbod aantrekkelijk is en er op termijn flexibel invulling kan worden gegeven aan de zorgbehoefte.’

In jullie uitingen noemen jullie deze doelgroep een ‘neglected target group’, een vergeten en genegeerde doelgroep. Mede daardoor is er nu sprake van een groot tekort aan seniorenhuisvesting.

‘De vergrijzing is er en neemt ondubbelzinnig toe. Veel planners hebben nog het beeld van de aloude bevolkingspiramide voor ogen met meer kinderen dan ouderen, terwijl die volledig is gekanteld. Daar is niet op geanticipeerd. Een van de gevolgen is dat de woningvoorraad hier niet goed op is samengesteld. Onze ervaring is dat ouderen best graag willen verhuizen; de latente vraag is aanzienlijk. Maar dan wel naar een aantrekkelijke woning in een omgeving met de passende voorzieningen. Deze doelgroep is kritisch. En terecht: ze hebben veel woonervaring en bij de actieve groep senioren is het een positieve en vrijwillige keuze. Bij ParkEntree kregen we dat als reactie van veel mensen terug: “Eigenlijk hadden we nog geen concrete plannen maar door dit project werden we aan het denken gezet en hebben we de knoop doorgehakt.” Die groep is groot en groeiende. Neem een stad als Utrecht: het aantal 65-plussers stijgt van 21.800 nu naar 64.000 in 2040. In Amsterdam een vergelijkbaar beeld: daar wonen straks 160.000 mensen in deze leeftijdscategorie. Conclusie: niet alleen onze dorpen gaan vergrijzen, ook de steden maken die ontwikkeling door.’

Waarom is er zo weinig aandacht voor deze doelgroep?

‘Goede vraag. Wellicht omdat planners van de verkeerde veronderstelling uitgaan, zo van: ze willen toch niet verhuizen. Is het wellicht minder sexy? Of denkt men dat er geen rendement kan worden behaald op projecten voor deze groep? Zeg het maar. Onze ervaring is dat deze groep ouderen over prima financiële middelen beschikt. De associatie met “zorgwonen” slaat echt de plank mis. Deze mensen staan midden in het leven, zorg is taboe. Het gaat om welzijn. Deze mensen willen mooi wonen, reizen maken, tijd besteden aan hun hobby’s. En als er dan op termijn zorg nodig is, moet die gemakkelijk geleverd kunnen worden. Wij vonden dat in ieder geval een interessante marktvraag. Let wel: het is een kritische groep – en terecht. Ze gaan nog één keer die stap wagen. Alles moet goed zijn, alles moet kloppen. Bovendien willen ze graag in co-creatie betrokken worden en moeten ze verleid, misschien zijn dat ook redenen dat er zo weinig aandacht voor deze doelgroep is.’

Nieuwbouw voor deze groep is interessant voor de ouderen zelf. Heeft het nog andere voordelen, voor de woningmarkt als geheel?

‘We moeten uiteraard altijd kritisch zijn op welke nieuwbouw we in Nederland toevoegen, de ruimte is nu eenmaal schaars. Er moet behoefte aan zijn en het moet doorstroming genereren. Bij woningen van ouderen is dat zeker het geval: de grote vrijkomende woningen in de bestaande woningvoorraad zijn weer interessant voor gezinnen. En die gezinnen verhuizen weer, waardoor de hele verhuisketen op gang komt en er ook betaalbare woningen vrijkomen. ’Zo maken we veel meer woningen vrij dan door weer nieuwbouwrijtjeswoningen van 5,40m breed te realiseren.

Het concept dat Blauwhoed nu in de markt zet, heet ‘Senior Smart Living’. Welke kenmerken vallen daaronder?

‘Het is bestemd voor mensen die zich willen ontplooien maar ook anderen willen ontmoeten. Hoe dat precies invulling krijgt, wordt in gezamenlijke ontwerpsessies met de geïnteresseerden bepaald. Die bijeenkomsten zorgen al voor een eerste groepsgevoel, mensen leren elkaar kennen. We kijken naar de woningen zelf maar ook naar de buitenruimte ervan en de tuinen. Naar de collectieve ruimtes en de mogelijkheden om samen activiteiten te ontplooien. De software is dus net zo belangrijk als de stenen.’

Hoe kijken jullie tegen de samenwerking met partijen als Bouwinvest aan?

‘Ik zie goede mogelijkheden voor samenwerking op programmatisch niveau. De locaties zijn schaars, laten we proberen om een complementaire aanbieding te realiseren – voor de hele keten. Onze inzet richt zich vooral op het segment van de preventieve kant van de ouderenzorg. Specialistische zorg zoals bijvoorbeeld dementiezorg leveren wij niet zelf, daarvoor werken we samen met partners. In Leidschendam hebben we een gebouw aan Bouwinvest geleverd met als huurder Stichting Florence. De zorgappartementen zijn uiteraard levensloopbestendig. En ook de “Senior Smart Living” bewoners zijn voor een belegger als Bouwinvest interessante huurders: een huurder die voor de lange termijn gecommitteerd is en daarmee zorgt voor een stabiel verhuurrendement.

Daarnaast denk ik dat er ook voor partijen als gemeenten een belangrijke rol is weggelegd. Zij zullen deze groep een volwaardige plek in hun woonvisies moeten geven. En daar in hun gronduitgifte en partnerselectie ook rekening mee moeten houden.’